বাজারদরে জমি নিবন্ধন
◉ কর ফাঁকি রোধ ও রাজস্ব বাড়াতে বড় সংস্কার: তিন স্তরের কমিটি ও কোরিয়ান প্রযুক্তিতে জমির মূল্যায়ন
◉ কালো টাকা কমবে নাকি বাড়বে ক্রেতা ও আবাসন খাতের চাপ?
➤ জমি ও অন্যান্য স্থাবর সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণে দীর্ঘদিনের প্রচলিত 'সর্বনিম্ন মৌজা মূল্য' পদ্ধতি বাতিল করে প্রকৃত বাজারমূল্য কার্যকর করার ঐতিহাসিক সিদ্ধান্ত নিয়েছে সরকার। কর ফাঁকি রোধ, অপ্রদর্শিত সম্পদ বা কালো টাকা তৈরির পথ বন্ধ করা এবং রাষ্ট্রীয় রাজস্ব আয় বাড়ানোর লক্ষ্যে এই বড় নীতিগত পরিবর্তন আনা হয়েছে।
বুধবার (১১ নভেম্বর) প্রজ্ঞাপন জারির মাধ্যমে ‘সম্পত্তির সর্বনিম্ন বাজারমূল্য নির্ধারণ বিধিমালা, ২০১০’-এর প্রয়োজনীয় সংশোধনী প্রকাশ করা হয়।
নতুন এই বিধিমালা অনুযায়ী, এখন থেকে স্থানীয় প্রশাসনের জ্যেষ্ঠ কর্মকর্তাদের নেতৃত্বে গঠিত কমিটি সম্পত্তির প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণ করবে এবং এই মূল্যতালিকা পরবর্তী তিন বছর কার্যকর থাকবে। পূর্বে জেলা রেজিস্ট্রারের নেতৃত্বাধীন কমিটি প্রতি দুই বছর পরপর এই তালিকা হালনাগাদ করত।
নতুন কমিটি ও মূল্য নির্ধারণের প্রক্রিয়া
ভূমি মন্ত্রণালয়ের ভারপ্রাপ্ত সচিব মো. এমদাদুল হক চৌধুরী জানান, আগের মৌজা মূল্যের সাথে প্রকৃত বাজারদরের আকাশ-পাতাল ব্যবধান থাকায় বিপুল পরিমাণ অর্থ করের আওতার বাইরে থেকে যেত।
অর্থ মন্ত্রণালয়ের হিসাব অনুযায়ী, ২০২৪-২৫ অর্থবছরে জমি ও স্ট্যাম্প কর থেকে সরকার ১১ হাজার ৭৫৩ কোটি টাকা রাজস্ব আদায় করেছে। সংশোধিত বিধিমালা থেকে ‘সর্বনিম্ন’ শব্দটি বাদ দেওয়ায় এখন প্রকৃত বাজারদরই হবে মূল ভিত্তি।
- সিটি করপোরেশন এলাকা: বিভাগীয় কমিশনারের নেতৃত্বে বিভাগীয় কমিটি।
- পৌরসভা ও ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড: জেলা প্রশাসকের (ডিসি) নেতৃত্বে জেলা কমিটি।
- অন্যান্য এলাকা: উপজেলা নির্বাহী কর্মকর্তার (ইউএনও) নেতৃত্বে উপজেলা কমিটি।
প্রশাসন, গণপূর্ত, স্থানীয় সরকার, ভূমি ও কর বিভাগের প্রতিনিধিদের সমন্বয়ে গঠিত এই কমিটিগুলো জমির শ্রেণি, অবস্থান, সড়ক যোগাযোগ, অবকাঠামোগত সুবিধা, সাম্প্রতিক নিবন্ধিত দলিলের তথ্য এবং স্থানীয় গণশুনানির ভিত্তিতে এই মূল্য নির্ধারণ করবে।
দক্ষিণ কোরিয়ার প্রযুক্তিতে স্বয়ংক্রিয় ব্যবস্থা
ভূমি মন্ত্রণালয় জানিয়েছে, কমিটির মাধ্যমে মূল্য নির্ধারণের এই পদ্ধতি মূলত একটি অন্তর্বর্তীকালীন ব্যবস্থা। জমির পরিমাপ, মালিকানা ও এলাকার উন্নয়নের মাত্রাসহ বিভিন্ন সূচক ব্যবহার করে একটি সূত্রভিত্তিক ‘স্বয়ংক্রিয় অনলাইন মূল্যায়ন ব্যবস্থা’ গড়ে তুলতে দক্ষিণ কোরিয়ার সঙ্গে কাজ করছে সরকার। আগামী এক থেকে দেড় বছরের মধ্যে এই আধুনিক প্রযুক্তিনির্ভর ব্যবস্থাটি চালু হলে তা স্থায়ী সমাধান হিসেবে বর্তমান পদ্ধতির স্থলাভিষিক্ত হবে।
আবাসন খাত ও অর্থনীতিবিদদের সতর্কবার্তা
সরকারের এই উদ্যোগকে স্বাগত জানালেও এর বাস্তবায়ন প্রক্রিয়া নিয়ে সতর্ক করেছেন অর্থনীতিবিদ ও খাতসংশ্লিষ্ট বিশেষজ্ঞরা। এসএমএসি অ্যাডভাইজরি সার্ভিসেস লিমিটেডের পরিচালক স্নেহাশীষ বড়ুয়া মনে করেন, লেনদেন ব্যয় বা নিবন্ধন ফি না কমিয়ে হঠাৎ করে বাজারদর কার্যকর করলে সাধারণ ক্রেতা ও আবাসন খাত বড় ধরনের ক্ষতির মুখে পড়বে।
তিনি বলেন, "বর্তমানে সম্পত্তি নিবন্ধনের খরচ অনেক বেশি। নিবন্ধন ফি ৪ থেকে ৫ শতাংশে নামিয়ে না এনে মৌজা মূল্য বাড়ালে ক্রেতাদের ওপর আর্থিক চাপ বহুগুণ বাড়বে। তাই আবাসন খাতের স্থিতিশীলতা বজায় রাখতে আগামী পাঁচ থেকে ছয় বছরে ধাপে ধাপে বাজারদরের সাথে মূল্য সমন্বয় করা উচিত।"
অন্যদিকে, সেন্টার ফর পলিসি ডায়ালগের (সিপিডি) অতিরিক্ত গবেষণা পরিচালক তৌফিকুল ইসলাম খান এই সংস্কারকে এনবিআরের চলমান আধুনিকায়ন এবং আইএমএফের বৃহত্তর কর সংস্কারের সঙ্গে যুক্ত করার পরামর্শ দিয়েছেন। তার মতে, বাজারভিত্তিক মূল্য নির্ধারণের পাশাপাশি করের হার যৌক্তিক পর্যায়ে কমিয়ে আনলে মানুষ কর প্রদানে উৎসাহিত হবে এবং সামগ্রিক করব্যবস্থায় ন্যায্যতা প্রতিষ্ঠিত হবে।
সব মিলিয়ে, ডিজিটাল তথ্যভাণ্ডার সমন্বয় এবং নিবন্ধন ফি যৌক্তিকীকরণের মাধ্যমে এই নতুন নীতি বাস্তবায়ন করা গেলে তা দেশের ভূমি ব্যবস্থাপনা ও রাজস্ব খাতে এক বৈপ্লবিক পরিবর্তন আনতে পারে। ◉
নিউজ নাউ বাংলা/ এজেসি/ এফওয়াই/ এমআরকে/ ১৩ নভেম্বর ২০২৬